Author Vincenzo Conocchiella

La Legge di Bilancio 2021 ha introdotto importanti novità per quanto riguarda gli affitti brevi e il versamento dell’acconto.

In relazione alle locazioni brevi (con durata non superiore a 30 giorni), la cedolare secca al 21% sarà riconosciuta solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale (art. 2082, Codice civile).

Pertanto, al superamento di tale limite, il soggetto dovrà applicare ai redditi derivanti dalla sua attività il regime ordinario. Inoltre, scattando la presunzione di esercizio di attività imprenditoriale, sarà obbligato ad aprire una partita IVA.

L’ultima novità introdotta con la Legge di Bilancio 2021 riguarda le modalità di versamento della cedolare secca che seguono quelle previste per l’IPERF, ovvero in acconto e saldo. In particolare, dal 1° gennaio 2021, l’acconto dovuto, da calcolare sulla base della cedolare secca versata l’anno precedente, è pari al 100% anziché il 95% come previsto dalla previgente normativa.

L’acconto deve essere versato:

• in un’unica soluzione, entro il 30 novembre se l’importo della cedolare secca è inferiore a 257.52 euro;
• in due rate, se l’importo è superiore a 52 euro di cui:
  • la prima rata del 40% entro il 30 giugno;
  • la seconda rata del restante 60% entro il 30 novembre.

Il saldo della cedolare secca, come il saldo Irpef, deve essere versato entro il 30 giugno dell’anno successivo.

Cos’è la cedolare secca

La cedolare secca è un regime di imposizione sostitutiva sui redditi derivanti dall’attività di locazione di unità immobiliari ad uso abitativo.

L’attività di locazione immobiliare – se non organizzata in forma di impresa – produce redditi che rientrano nella categoria dei redditi fondiari (ex art. 6 TUIR), il cui regime di imposizione naturale è l’IRPEF.

La cedolare secca ha lo scopo di contrastare il fenomeno degli affitti in nero. Il regime è opzionale e consente di sostituire l’imposizione progressiva a titolo di Irpef con un’imposta proporzionale calcolata sul canone annuo, con aliquota del 10% o del 21%.

Ambito soggettivo

L’opzione del regime della cedolare secca è esercitabile se:

• il locatore è una persona fisica, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile;
• la locazione è di tipo privato, ossia deve essere esercitata al di fuori dell’attività di impresa, arti o professioni.

Non possono quindi accedere al regime della cedolare secca le società di persone, le società di capitali, nonché gli enti commerciali e non commerciali.

L’opzione della cedolare secca può essere esercitata anche per gli immobili abitativi locati nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocati a studenti universitari, messi a disposizione dei comuni e, inoltre, a condizione che sia prevista la rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.

La Legge di Bilancio 2019 ha previsto la possibilità di optare per l’applicazione della cedolare secca anche per i contratti di locazione stipulati nel corso del 2019 relativi ad immobili commerciali classificati nella categoria catastale C/1.

Ad oggi, quindi, è ancora possibile esercitare l’opzione della cedolare secca al 21% sui contratti di locazione di tipo strumentale solo se stipulati nel 2019. Nello specifico, i locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze.

Ambito oggettivo

Sui nuovi contratti stipulati a partire dal 1° gennaio 2020, la cedolare secca può essere esercitata solo in relazione alla locazione di immobili ad uso abitativo. Da un punto di vista prettamente formale, quindi, può trovare applicazione solo per i contratti di locazione di immobili di categoria catastale che va da A1 a A11.

L’Agenzia delle Entrate ha precisato, inoltre, che sono esclusi gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa (ad esempio fabbricati accatastati come uffici o negozi).

Sono incluse le pertinenze non abitative dell’immobile locato (box auto, cantine, etc.) purché concesse in locazione congiuntamente all’immobile abitativo. Congiuntamente non significa che per beneficiare del regime sostitutivo le pertinenze devono formare oggetto del contratto di locazione dell’immobile principale.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito, infatti, che la cedolare secca può trovare applicazione alle pertinenze anche nel caso in cui esse siano concesse in locazione con un contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al contratto di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

Applicazione dell’aliquota del 10%  

Esistono due regimi della cedolare secca:

• cedolare secca con aliquota al 10%;
• cedolare secca con aliquota al 21%.

La tassazione al 10% trova applicazione ai contratti di locazione a canone concordato ed esclusivamente:

• in Comuni con carenza di disponibilità abitative individuati dall’art. 1 co. 2 lett. a) e b) del DL 551/88 e negli altri comuni densamente popolati individuati dal CIPE;
• in Comuni in cui si sono verificati eventi calamitosi;
• ai contratti di locazione transitori a studenti universitari, stipulati ai sensi degli artt. 2 co. 3 e 5 co. 2 e 3 della L. 431/98.

Convenienza fiscale cedolare secca

Il regime della cedolare secca consente, nella maggior parte dei casi, di ridurre la somma da versare.

Per fare un confronto: con la cedolare secca si applica l’aliquota al 21% mentre con il regime ordinario di tassazione si applica l’aliquota IRPEF corrispondente al proprio scaglione di reddito, poiché il reddito derivante dalla locazione si sommerà a tutti gli altri redditi. In ogni caso, pur rientrando nel primo scaglione, l’aliquota corrispondente del 23% è ben più alta rispetto alla cedolare secca.

Per di più, nel caso in cui si opti per la cedolare secca, non sono dovute all’atto della registrazione l’imposta di bollo e di registro. Non sono dovute neanche le addizionali IRPEF. Risulta dunque evidente la convenienza fiscale della cedolare secca.

Esistono tuttavia dei casi in cui la tassazione ordinaria Irpef è preferibile alla cedolare secca. Più specificamente, considerato che sul reddito assoggettato a cedolare secca e sull’imposta stessa non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni, occorre valutare caso per caso la convenienza fiscale del regime sostitutivo, ad esempio in presenza di detrazioni per il recupero del patrimonio edilizio, Ecobonus o Sismabonus, bisognerà valutare accuratamente la capienza IRPEF derivante dagli altri redditi in modo da massimizzarne l’utilizzo.

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